Voici comment fonctionne généralement un prêt hypothécaire :

1. Garantie : Le bien immobilier, souvent une maison, est utilisé comme garantie pour le prêt. Cela signifie que si l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, le prêteur peut saisir la propriété.
2. Montant du prêt : Le montant du prêt hypothécaire est généralement basé sur la valeur estimée du bien immobilier. Les prêteurs peuvent financer une certaine partie de cette valeur, connue sous le nom de prêt à valeur hypothécaire (LTV).
3. Remboursement : Les emprunteurs remboursent le prêt sur une période déterminée, généralement sur plusieurs années. Les paiements mensuels comprennent généralement le remboursement du capital emprunté ainsi que les intérêts.
4. Intérêts : Les prêts hypothécaires peuvent avoir des taux d’intérêt fixes ou variables. Les taux d’intérêt fixes restent inchangés tout au long de la durée du prêt, tandis que les taux d’intérêt variables peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché.
5. Types de prêts hypothécaires : Il existe différents types de prêts hypothécaires, in fine, ou amortissable…

Les prêts hypothécaires sont souvent utilisés pour financer l’achat d’une maison, mais ils peuvent également être utilisés pour refinancer une hypothèque existante ou pour obtenir des liquidités en utilisant la valeur nette de la propriété. Il est important de comprendre tous les termes et conditions associés à un prêt hypothécaire et de s’assurer que l’emprunteur est en mesure de respecter les obligations de remboursement.

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Qu’est-ce que la vente à réméré ?

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Différences entre vente à réméré et portage immobilier solidaire

Sur le plan juridique, il n’y a guère de différence entre un contrat de réméré et un contrat de portage immobilier solidaire.

Les deux aboutissent au même résultat : apporter à un propriétaire immobilier les liquidités dont il a besoin.

En pratique, les contrats de réméré ou de portage solidaire ont des équilibres différents. Ils s’expliquent par le fait que ce n’est pas le même type d’investisseur qui apporte les fonds, chacun ayant sa philosophie d’investissement.

Le Portage solidaire

En portage solidaire, vous contracterez avec des investisseurs particuliers voulant donner du sens à leur épargne. Le terme « solidaire » provient de ce que ces investisseurs peuvent accepter une durée longue et une moindre rentabilité, surtout si vous leur permettiez de bénéficier d’une niche pour défiscaliser une partie des revenus. Cette niche est celle du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), pour laquelle ils vous proposeront d’acheter le mobilier avec votre bien, de manière à vous signer un contrat de location en meublé.

Concrètement, ce sont ces particuliers qui achèteront votre bien pour vous apporter les fonds, avec des frais de notaire normaux (environ 7% à 8% de la valeur du bien). Après la vente du bien meublé, vous leur paierez un loyer d’environ 8% du prix de vente sur une base généralement mensuelle.

En portage immobilier, nous constatons actuellement que le prix de rachat est d’environ 5% à 8% supérieur au prix de vente pour une durée de deux ans, et plus au-delà. Cette marge a augmenté récemment avec les taux d’intérêt et pourrait continuer à augmenter. Auparavant, il pouvait arriver que le prix de rachat soit celui du prix de vente.

Ces investisseurs particuliers ayant des moyens sont plus limités que les professionnels, ils peuvent devoir s’associer pour réunir la somme demandée. Ils sont également moins réactifs, peuvent avoir une condition explicite ou implicite de financement et bénéficient légaux de délais de rétractation. Une offre en portage solidaire est donc plus longue à exécuter et ne peut jamais être garantie. Ainsi est-il déconseillé de choisir le portage immobilier si vous avez une contrainte urgente de calendrier (délai d’un créancier, vente aux enchères,…) .

Le Réméré (ou vente avec faculté de rachat)

En vente avec faculté de rachat (nouveau nom du réméré) ou dans ses variantes, vous contracterez avec une société, c’est-à-dire un investisseur professionnel.

En tant que professionnel de l’investissement immobilier, la société s’attachera aux risques et à la rentabilité de l’opération. Elle espèrera gagner plus qu’un investisseur solidaire, mais en contrepartie, elle vous fait bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2%) et doit vous garantir la sécurité d’exécution. Il est toutefois conseillé de s’assurer de l’ancienneté de la société et que son offre n’a pas de condition suspensive de financement.

Concrètement, vous vendrez donc votre bien – mais pas vos meubles – à une société dont le statut juridique est « marchand de biens ». Le contrat que vous signez pour occuper les lieux est une convention d’occupation temporaire (autrement appelé « bail précaire » ou « bail dérogatoire »).  Vous lui paierez des indemnités d’occupation qui peuvent être d’environ 10% par an du prix de vente en moyenne. Pour éviter des paiements mensuels, la plupart des investisseurs préfèrent prélever les indemnités lors de la vente. Il est conseillé de vérifier les conditions de remboursement de ce paiement d’avance en cas de fin anticipé du contrat.

En réméré, nous constatons que le prix de rachat est d’environ 8% à 12% plus cher que le prix de rachat pour une durée qui ne dépasse généralement pas deux ans.

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Un point d’attention : en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie,…)

En réméré comme en portage solidaire, l’investisseur prendra une assurance propriétaire et vous demandera de vous assurer en tant que locataire/occupant.

Sur cette base, le bien est donc bien protégé et, en fonction de la police d’assurance, la remise en état, voire la réparation, pourra être indemnisée par la société d’assurance en cas de sinistre.

Il y a cependant une différence entre le réméré et le portage solidaire pour la gestion du dossier.

En portage solidaire, en cas de sinistre, c’est avec un investisseur particulier que vous devrez gérer le dossier d’assurance et l’intervention d’entreprises pour les réparations. Le bon déroulement dépendra donc de la motivation et de la réactivité personnelle de l’investisseur particulier. La gestion peut être plus délicate s’il y a plusieurs investisseurs : ils sont juridiquement en indivision et doivent donc se mettre d’abord d’accord sur l’effort financier à faire (par exemple s’il faut payer d’avance les entreprises). C’est un point important à vérifier avant de signer en portage solidaire.

En réméré, vous êtes face à une société qui est légalement considérée comme un professionnel de l’immobilier. Elle a l’obligation de s’organiser pour réagir sans délai en cas de problème. Elle engage sa responsabilité sur les réparations et s’assure donc de la qualité des entreprises qui interviennent. Elle n’a normalement pas de difficulté à pré-financer les travaux si nécessaire. Vous êtes donc normalement plus sécurisé avec un investisseur professionnel en réméré.

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I. LES ETAPES DE LA SAISIE IMMOBILIERE

La déchéance du terme (ou quand les ennuis commencent…)
Cette mesure est activée par les banques dès lors que vous n’avez pas honoré vos mensualités de crédits.
La personne ayant eu recours à un crédit ou ayant une dette est appelée le débiteur.
La personne à laquelle vous devez de l’argent (banque, huissier, syndic…) est appelé le créancier.

Phase amiable
Si vous n’avez pas honoré votre contrat ou si vous n’avez pas remboursé votre dette en respectant le contrat établi, votre créancier peut vous envoyer une mise en demeure . Cette lettre a pour but de formaliser le litige et demander au débiteur de régulariser sa dette dans un délai court en menaçant de poursuites judiciaires.
Après plusieurs (généralement 3) mensualités de crédits non honorés, votre banque peut prononcer la déchéance du terme ; cette mesure consiste à mettre fin au crédit et à réclamer au débiteur la totalité des sommes restant dues (capital, intérêts voire pénalité et frais).
Si vous n’avez pas réussi à payer votre mensualité, vous aurez sans doute encore moins la totalité de la somme réclamée… En réalité, en déclarant la déchéance du terme, la banque veut à inciter les propriétaires débiteurs à examiner tous les moyens de rembourser en urgence leur dette, en particulier par la vente de leur bien.

Phase contentieuse
Le créancier disposant d’un titre exécutoire peut s’adresser à un huissier pour la délivrance du commandement de payer.
Le commandement de payer vaut saisie ; en d’autre terme vous ne pouvez plus disposer de votre bien librement.
L’huissier est en charge de vérifier les modalités du document et le respect des mentions obligatoires devant y figurer sous peine de nullité.
Si le débiteur règle sa dette dans le délai prévu, les poursuites cessent ; dans le cas contraire la procédure de saisie se poursuit.

II. VENTE AMIABLE OU VENTE FORCEE

Si vous n’avez pas remboursé après le commandement de saisie, la banque vous convoque au tribunal : c’est l’assignation.

La première audience au tribunal est l’audience d’orientation. Dans cette audition, les parties (la banque et l’emprunteur) font valoir leur point de vue. La présence d’un avocat est conseillée mais pas obligatoire.

Dans cette première audience, le juge écoute, valide la créance mais en général ne tranche pas tout de suite sur les prochaines étapes. Le débiteur peut donc solliciter du juge l’autorisation de vendre son bien à l’amiable.
Les créanciers doivent alors patienter durant le délai octroyé au débiteur, qui peut vendre par ses propres moyens le bien. Le délai est en général de quelques mois.

Une seconde audience est convoquée au terme de ce délai. S’il n’y a pas d’avancée dans le dossier (vente du bien, remboursement ou signature d’un compromis), le juge ordonnera la vente forcée. Il fixera un prix plancher et vous ne serez plus maître de vendre votre bien sans son accord.

La troisième audience à laquelle vous serez convoqué est l’audience d’adjudication, mieux connue sous le nom de vente aux enchères. Dans cette audience, le juge attribuera votre maison ou votre appartement au mieux offrant des participants ; le prix servira prioritairement à régler les créanciers et les avocats. S’il reste un solde après cette répartition, vous pourrez en bénéficier mais il faut savoir que si le prix ne suffit pas à désintéresser les créanciers et les avocats, vous devrez continuer à rembourser…

III. LES SOLUTION POUR EVITER LA SAISIE DE VOTRE BIEN

Il est parfois difficile à se résoudre à vendre son bien quand on garde l’espoir d’une issue favorable.
Dans ce cas, la première solution consiste à s’accorder avec un avocat sur une stratégie pour gagner du temps dans la procédure judiciaire, en attendant le retour à meilleure fortune. Cette stratégie peut fonctionner…mais dans certaines limites, parce qu’en face, l’avocat de la banque saura défendre ses intérêts mais surtout que pendant ce délai… les intérêts et les frais à votre charge continuent d’augmenter… Si le remboursement n’a pas eu lieu, la fin sera toujours la vente forcée.

Il existe d’autres solutions pour vous éviter la saisie de votre bien, limiter les frais et intérêts, et également de solder la dette objet du litige.

La vente du bien par vos propres moyens en est une mais elle entraine un changement brutal, parfois une vente à un prix bien en dessous du montant espéré car le temps ne vous permet plus d’attendre le bon prix ; et surtout vous serez dépossédé complètement de votre patrimoine.

La vente à réméré
Ce procédé est une transaction authentifiée par notaire qui vous permet de vendre votre bien, en vous réservant la faculté de le racheter.
La vente permet de vous dégager des liquidités pour solder la dette et ainsi sortir de la spirale contentieuse.
Nous pouvons intervenir jusqu’à l’audience d’orientation sans aucun soucis, ou si vous êtes autorisé à une vente amiable .
Nous pouvons aussi intervenir jusqu’au jour des enchères, mais la procédure est alors un peu plus lourde. Il faut en effet solliciter l’accord du juge de l’exécution et consigner les fonds à la Caisse des Dépôts.

Le rachat de créance
Il s’agit de trouver un investisseur qui rembourse à votre place le créancier.
Dans ce cas, l’investisseur prend la place du créancier (« subrogation ») et convient avec vous d’un nouveau calendrier de paiement.
Cette opération ne nécessite pas la vente du bien, mais l’investisseur demandera par précaution une sûreté (hypothèque ou fiducie).

Vous êtes concerné par une procédure de saisie immobilière?
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Besoin d’une avance de trésorerie sur la vente de votre bien ?

Vous avez signé un compromis ?

Vous avez un bien à la vente ?

Vous envisagez la vente d’un bien à moyen terme ?

L’avance de trésorerie consiste à obtenir des fonds en attendant la vente d’un bien ou une rentrée d’argent. Elle peut revêtir différentes formes ; soit conventionnelles, tels qu’un recours à prêt classique (conso); soit par un prêt hypothécaire ; soit par nos solutions proposées par AVANCE SUR VENTE.

I- Prêt consommation

Si vous souhaitez obtenir une petite somme (inférieur à 15ke) votre première démarche sera de faire une demande crédit consommation. Ce type de prêt sera simple d’obtention, et vous le rembourserez à la vente du bien (ou toute autre rentrée d’argent).

Cependant le prêt à la consommation est octroyé par un organisme de crédit, autrement dit une banque. Le taux qu’elle vous proposera pour cet emprunt sera conditionné par l’objet à financer, la durée, votre profil financier. La banque vérifiera aussi votre capacité d’emprunt et vous conseillera de souscrire à une assurance….

II- Prêt hypothécaire

L’avance de trésorerie peut revêtir la forme d’un prêt hypothécaire. Pour cela, l’organisme prêteur prend une garantie sur le bien, qu’il active en cas de défaillance de remboursement du prêt.

Nous retrouvons deux formes de prêts hypothécaire :

• Le prêt hypothécaire immobilier (ou crédit immobilier) : servira à financer une acquisition immobilière avec prise de garantie sur le bien. Dans ce cas, l’hypothèque prend le nom de privilège de prêteurs de deniers.

• Le prêt hypothécaire de trésorerie : si votre projet n’est pas une acquisition immobilière, c’est ce type de prêt qui répond à votre besoin d’avance de trésorerie. La banque peut vous prêter la somme souhaitée sans justifier la destination des fonds ; on parle alors de prêt hypothécaire non affecté !

L’hypothèque permet à la banque de garantir le remboursement du prêt. Si tout se passe bien et que le crédit est remboursé comme prévu, elle n’a pas besoin d’utiliser cette garantie. A défaut, lorsque toutes les voies amiables ont été épuisées, la banque peut engager une procédure judiciaire pour vous contraindre à vendre le bien afin de rembourser le prêt hypothécaire

Le crédit immobilier et le prêt hypothécaire (de trésorerie) diffèrent par l’objet et donc par le cadre réglementaire applicable. Mais ils ont un point commun : la garantie, qui sera toujours une hypothèque.

III- Avance sur vente

Vous n’avez pas pu obtenir un prêt hypothécaire ?

Vous êtes FICP ?

Vous n’avez pas de revenu en ce moment ?

Votre prêt relais a été refusé ?

Tout propriétaire peut être confronté à un certain moment a un besoin d’avance de trésorerie : pour un projet, pour investir ou solder une dette.

• Avant la vente, avant signature d’un compromis

La vente avec faculté de rachat vous permet d’obtenir de la trésorerie en attendant la vente (définitive) de votre bien.

Il s’agit d’un transfert de propriété « réversible ». Le vendeur se réserve pendant un certain délai d’exercer la faculté de racheter le bien au prix convenu dès le départ.

Cette transaction immobilière est authentifiée par un notaire.

Il est conseillé d’être accompagné par un professionnel spécialisé dans ce type d’opération.

Le professionnel de l’immobilier étudie votre besoin et se charge de trouver pour vous un investisseur de confiance.

L’investisseur achètera votre bien (à réméré) et ne pourra ni occuper, ni louer le bien à une tierce personne.

L’intérêt de cette solution est qu’elle permet à des propriétaires non finançables en banque d’obtenir une avance de trésorerie.

Le remboursement du réméré se fera lors de la vente du bien à un nouvel acheteur…

• Après signature d’un compromis

Vous vous êtes engagez dans un compromis de vente.

Vous avez trouvé un acquéreur et l’acte authentique est prévu dans plusieurs mois.

Vous ne pouvez pas avoir recours à une vente à réméré cependant, certaines société (non bancaire) proposent des prêts hypothécaires sur une faible durée.

Vous pouvez également demander une avance de trésorerie à votre notaire.

Pour résumé, il existe plusieurs solutions pour obtenir de la trésorerie rapidement.

Le choix de la solution s’imposera à vous selon votre situation personnelle, soit via un financement si vos revenus le permettent, soit via une vente avec faculté de rachat si les solutions bancaires ne sont pas disponibles.

Avance sur vente répond à vos questions et vous conseillent afin de trouver votre solution de financement !

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SOLDEZ VOS DETTES, FINANCEZ VOS PROJETS ET CONSERVEZ VOTRE BIEN.

Votre bien immobilier : la solution à votre besoin de trésorerie

Vous êtes propriétaire et vous ne pouvez avoir recours à un prêt bancaire ?

I – La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat)

La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) est une forme de vente régie par les articles 1659 et suivants du code civil. Elle apporte une solution alternative à un prêt hypothécaire ou une vente urgente.

Le contrat est signé devant un notaire qui vous apporte à chaque étape toutes les garanties dont vous avez besoin.

Dans le contrat de vente à réméré, le propriétaire vend son bien temporairement en se réservant la faculté de le racheter pendant un certain temps.

La vente lui permet d’encaisser des liquidités qu’il utilise à sa convenance : solder ses dettes et/ou financer un projet.

La vente à réméré entraîne un transfert de propriété qui est cependant réversible en cas de rachat.

Le vendeur peut continuer à rester dans les lieux dans le cadre d’une convention d’occupation moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle qui est en général provisionnée.

Le vendeur peut racheter son bien à tout moment. Le code civil prévoit un délai maximal de 5 ans (60 mois) pour exercer la faculté de rachat, mais les parties du contrat (le vendeur et l’investisseur) conviennent généralement de réduire ce délai.

Il y a plusieurs possibilités pour le rachat :

• L’objectif du vendeur est en général de retrouver la pleine propriété du bien. Pour ce faire, il sollicite un crédit immobilier une fois sa situation financière rétablie. S’il l’obtient, un contrat est signé devant notaire pour qu’il redevienne propriétaire.
• Alternativement, le vendeur peut préférer revendre son bien en mettant à profit le délai de réméré pour le commercialiser au mieux. Lorsqu’il a trouvé un acquéreur, le jour de la signature, il vend le bien et rembourse l’investisseur avec le prix de la vente.

II – Qui est concerné ? Pour quoi et comment ?

Pour qui ?

• Tout propriétaire, particuliers, professionnels, sociétés.

Pour quoi ?

• Rembourser des dettes urgentes ( dettes échues, retard d’impôts, surendettement… )
• Dégager en urgence des liquidités pour financer un projet, aider ses enfants ou ses petits-enfants
• Eviter une saisie immobilière
• Y compris en situation de surendettement

Comment ?

• Une transaction immobilière signée devant notaire
• Vous continuez d’occuper votre bien pendant le délai convenu
• Au terme du délai, vous rembourser pour reprendre possession ou vous vendez au meilleur prix

III – Pas d’accès aux crédits ? Fichage Banque de France (FICP) ? Surendettement ?  

Pourquoi choisir la vente à réméré ?

• Vous avez un besoin de trésorerie urgent pour un projet
• Vous désirez obtenir rapidement des fonds sans passer par un crédit bancaire
• Vous n’êtes pas éligible à un crédit ou prêt hypothécaire
• Vous avez fait des demandes de crédit ou de rachat de crédit mais elles n’ont pas abouti

Les conditions de la vente :

• Être propriétaire d’un ou plusieurs biens
• Avoir un besoin de liquidité identifié urgent
• Ne pas avoir de solution de crédit (vous êtes FICP ou votre projet n’est pas éligible à un crédit)
• Pas de condition d’âge, ni de revenu

Les étapes :

• Vous vendez votre bien en réméré
• Vous encaissez le prix de la vente
• Vous soldez vos dettes et/ou utiliser les liquidités pour vos projets
• Vous exercez votre faculté de rachat

Votre bien immobilier, la solution à votre besoin de trésorerie!

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